Home > Renungan > Jadikan Rumah Idaman Nyata

Jadikan Rumah Idaman Nyata

Saya prihatin dengan kondisi Indonesia, terutama untuk pemenuhan kebutuhan masyarakat yang pokok yakni papan. Data yang saya terima dari Kementerian Perumahan Rakyat (Kemenpera) menunjukkan bahwa tingkat kebutuhan rumah di Indonesia adalah sebesar 1,2 juta unit per tahun baik rumah baru maupun peningkatan kualitas rumah. Sedangkan tingkat pemenuhan oleh swasta hanya sebesar 15% saja. Ini menunjukkan rendahnya investasi swasta di sektor properti. Berarti setiap tahun akan ada sekitar 1jt kepala keluarga tidak dapat memenuhi kebutuhan papannya. Bagaimana kalau 5 tahun lagi? Ada apa ini?

Ada beberapa faktor yang mempengaruhi hal tersebut. Pertama, tingginya urbanisasi membuat harga tanah di perkotaan menjadi mahal sehingga pengembang properti berpikir ulang untuk berinvestasi. Dan kalaupun dilakukan akan membuat harga jual menjadi berlipat. Kedua, 70% warga perkotaan termasuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) yakni di bawah 1,5 Juta per bulan. Padahal bank mensyaratkan (saat ini) minimal penghasilan adalah 2 juta. Ketiga, mekanisme pasar baik properti maupun perbankan tidak mendukung MBR. Margin keuntungan penjualan rumah tipe kecil (di bawah t36) sangat kecil, sehingga tidak menarik pengembang untuk berinvestasi. Bunga perbankan yang tinggi akan menaikkan jumlah angsuran. Meski ada mekanisme subsidi bunga oleh pemerintah, tapi itu hanya untuk harga jual rumah sebesar 42jt. Mana menarik buat pengembang? Dan seberapa kuat anggaran pemerintah untuk memberikan subsidi? Wah berat…

Melihat dan menganalisa kendala-kendala di atas, maka diperlukan kolaborasi antara pengembang dari sisi swasta, pemerintah pusat dan daerah serta sektor perbankan dan sektor swasta lainnya yang mendukung industri properti. Pemerintah tidak akan bisa bekerja sendiri, apalagi saat ini tidak sedang ada anggarannya. (Kata pak menteri sih begitu). Swastapun tidak akan bisa bekerja sendiri tanpa dukungan pemerintah dan lembaga keuangan. Harus ada kemauan dan kepedulian besar akan pemenuhan kebutuhan papan ini.

Pertanyaan besar sekarang ini adalah bagaimana mengembangkan rumah dengan harga terjangkau dan angsuran yang sangat murah?

Dalam tataran konsep, solusi untuk pemenuhan kebutuhan akan hunian sebenarnya tidaklah sulit. Dalam perhitungan pengembang, juga peraturan di beberapa pemerintah daerah, mensyaratkan maksimal lahan komersil adalah 60 – 70% dari total lahan. Taruhlah 60% lahan adalah lahan komersil. Rata-rata 15% lahan digunakan untuk jalan. Sedangkan 10% lahan bisa digunakan untuk fasilitas umum dan social. Dan sisanya 20% bisa dimanfaatkan sebagai lahan pendukung perumahan seperti ruko-ruko, hypermarket, rumah sakit, sekolah, dan fasilitas-fasilitas lain yang mampu memberikan keuntungan dari perputaran usahanya. Di sinilah letak kuncinya. Bagaimana perputaran usaha dari usaha tersebut di atas memberikan manfaat bagi para konsumen. Seperti mekanisme koperasi yang memberikan bagi hasil usaha kepada anggotanya.

Contoh sederhananya seperti ini. Misal pengembang mengembangkan perumahan dengan tipe 21, luas tanah 60m2. Harga jual bangunan sebesar 975rb per m2 dan tanah sebesar 150rb per m2, sehingga harga jual rumah adalah 29,475jt. Taruhlah 30jt. Angsuran flat selama 20 tahun adalah sebesar 370rb terdiri dari 124rb angsuran pokok, 246rb angsuran bunga. (Mahal ya?!). Seorang konsumen dengan penghasilan per bulan sebesar 1 juta membeli rumah tersebut. Selain angsuran rumah, untuk belanja bulanan ia menghabiskan 500rb. Apabila ia membelanjakan uangnya di unit-unit usaha yang ada sebagai fasilitas perumahan, maka ia memperoleh bagi hasil misalnya sebesar 10% yakni 50rb. Uang sebesar 50rb ini tidak diberikan kepada konsumen langsung sebagai diskon tetapi digunakan untuk memotong angsuran rumahnya. Jadi angsuran yang besarnya 370rb, dipotong 50rb menjadi 320rb. Saya kira konsep ini cukup menarik. Apalagi unit-unit usaha dikembangkan tidak hanya ruko atau fasilitas sejenis, tetapi juga sarana transportasi, PAM, PLN swasta dll. Bisa saja konsumen tidak perlu membayar angsuran karena bagi hasil usahanya lebih banyak dari jumlah angsuran.

Untuk mendukung program ini, kerjasama dengan perbankan mutlak dibutuhkan. Perbankan diharapkan menurunkan bunga kreditnya sedikit di bawah rata-rata industri dan memperpanjang jangka waktu pembayaran. Dengan ini jumlah angsuran jauh lebih ringan. Kerjasama yang lain adalah kerjasama pembayaran seperti ilustrasi yang di atas. Diperlukan mekanisme pembayaran ke bank pemberi KPR dari pemotongan angsuran yang diperoleh dari bagi hasil usaha.

Ada satu lagi industri yang penting untuk diajak kerjasama, yakni asuransi. Peran asuransi, utamanya asuransi investasi yang memungkinkan cash back. Sehingga ketika angsuran lunas, asuransi akan mengeluarkan sejumlah investasi yang telah ditanamkan kepada konsumen yang nilainya bisa sama dengan nilai investasi rumah. Cash back! Bayangkan, rumahnya terjangkau, angsuran ringan, ketika sudah lunas, uangnya kembali utuh sesuai investasi awal.

Seperti yang saya sebutkan di atas, pengembang tidak bisa bekera sendiri. Peran pemerintah, terutama pemerintah daerah, harus mendukung iklim investasi swasta dengan mempermudah perizinan dan legalitas lahan serta kebutuhan lainnya. Jujur saja, jajaran pemerintah adalah salah satu faktor harga jual tanah menjadi berlipat. Lihat saja perizinan yang bertele-tele dari fatwa lahan, ijin lokasi, persetujuan badan ini-itu, peningkatan hak tanah, sertifikasi dll. Dan untuk mempermudah itu semua, tentu saja uang. Hal-hal semacam ini tidak mendukung iklim investasi. Pemerintah harus memiliki kemauan keras untuk merubah ini semua. Penyediaan rumah kan sebenarnya masalah pemerintah? Jadi harus dipermudah izin-izinnya.

Syarat mutlak dari konsep ini adalah perolehan harga lahan yang murah, sehingga harga jual setelah lahan diolah tidaklah besar. Selain itu luas lahan harus sangat luas agar biaya-biaya overhead, pengolahan lahan dll bisa ditekan. Ibaratnya produksi massal pasti lebih murah dari made by order. Yang paling penting adalah kepedulian, kemauan dan kerjasama yang kuat antara pengembang, pemerintah dan lembaga keuangan.

Saya membayangkan apabila konsep ini bisa benar-benar terealisasi. Misal satu propinsi mengembangkan 25rb unit rumah per tahun, 33 provinsi totalnya 990rb unit rumah. Berapa banyak MBR yang terselesaikan masalah pokoknya, berapa banyak jumlah pengangguran yang bisa ditekan, berapa besar jumlah peningkatan investasi riil yang ditanamkan di Indonesia, berapa banyak daerah tidak berkembang menjadi daerah yang sangat maju, berapa besar kenaikan penerimaan pemerintah dari pajak-pajak, berapa besar peningkatan kesejahteraan masyarakat Indonesia, berapa besar pertumbuhan ekonomi Indonesia, berapa besar mata dunia memandang Indonesia tercinta… Dan Indonesia akan menepuk dadanya, ini Indonesia bung!

Originally posted by Aryo Diponegoro and re-posted by Java Propertindo

Advertisements
Categories: Renungan Tags:
  1. No comments yet.
  1. No trackbacks yet.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s

%d bloggers like this: